Schlagwort: vermögensverwaltende Gesellschaft

§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG: gewerblicher Grundstückshandel einer Immobilien GmbH & Co. KG, die sich an anderen Immobilienpersonengesellschaften beteiligt

FG München vom 19.07.2024 – 8 K 1418/21, EFG 2024, 487

Der Gewerbesteuer unterliegt nach § 2 Abs. 1 S. 1 GewStG jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland ausgeübt wird.

Gewerbebetrieb ist das gewerbliche Unternehmen im Sinne des Einkommensteuerrechts, § 2 Abs. 1 S. 2 GewStG. Nach § 15 Abs. 2 EStG ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist. Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 15 Abs. 2 EStG ist zudem, dass sich die Betätigung nicht als Vermögensverwaltung zeigt, BFH vom 25.06.1984 – GrS 4/82, BStBl. 1984 II 751.

Eine Personengesellschaft übt eine gewerbliche Tätigkeit aus, wenn die Gesellschafter der Personengesellschaft in ihrer Verbundenheit ein gewerbliches Unternehmen betreiben, BFH vom 11.10.2012 – IV R 32/10, BStBl. 2013 II 538.

Gewerblicher Handel ist der planmäßige und auf Dauer abgelegte marktmäßige Umschlag von Sachwerten, BFH vom 15.03.2000 – X R 130/97, BStBl. 2001 II 530, bei dem sich die Gewerblichkeit durch die nachhaltig betriebene Erhöhung des Wertes eines zum Weiterverkauf bestimmten Wirtschaftsgut geprägt ist. Dabei bedarf es keines spezifischen Abnehmerkreises.

Die Grenze der Gewerblichkeit ist dann überschritten, wenn die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung der Vermögenswerte im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten durch Selbstnutzung oder Vermietung und Verpachtung entscheidend in den Vordergrund der Betätigung tritt, BFH vom 25.06.1984 – GrS 4/82, BStBl. 1984 II 751. Soweit Ankauf und Veräußerung eines Vermögenswertes lediglich Beginn und Ende der in erster Linie auf Fruchziehung gerichteten Tätigkeit sind, sind sie Teil der Vermögensverwaltung, BFH vom 26.06.2007 – IV R 49/04, BStBl. 2009 II 289.

Im Zweifelfall entscheidet sich, ob die Tätigkeit dem Bild entspricht, das Gewerbebetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist nach der Verkehrsanschauung, BFH vom 03.07.1995 – GrS 1/93, BStBl. 1995 II 617. Dabei kommt es auf die jeweils artspezifischen Besonderheiten der Wirtschaftsgüter, wie etwa auf die Marktgängigkeit der gehaltenen Objekte, auf die sich die zu beurteilende Tätigkeit bezieht, BFH vom 25.07.2001 – X R 55/97, BStBl. 2001 II 809.

Für den Bereich der Immobilienwirtschaft hat die Rechtsprechung zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der Vermögensverwaltung die sog. 3-Objekt-Grenze entwickeln, nach der eine gewerbliche Betätigkeit vorliegt, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte veräußert werden, BFH vom 18.05.1999 – I R 118/97, BStBl. 2000 II 28. Der sog. 3-Objekt-Grenze kommt lediglich indizielle Bedeutung im Rahmen der Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalles zu, BFH vom 03.07.1995 – GrS 1/93, BStBl. 1995 II 617. Deswegen liegt auch dann ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut wurde, ihn innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen, BFH vom 19.02.2009 – IV R 8-9/07, BFH/NV 2009, 923. Auch liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn eine branchenkundige Person eine hohe Zahl von Objekten außerhalb des Fünfjahreszeitraum verkauft, BFH vom 18.08.2009 – X R 47/06, BFH/NV 2010, 400. Gegenläufig kann auch bei Verwirklichung des Verkaufes von mindestens vier Objekten innerhalb vom fünf Jahren kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht vorliegen, BFH vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BStBl. 2002 II 291.

Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze ist dabei jede selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilie unabhängig von ihrer Größe, ihrem Wert oder ihrer Nutzungsart und anderen Umständen, wie etwa der Verkäuflichkeit der Sache, BFH vom 10.12.2001 – GrS 1/98, BStBl. 2002 II 291.

Ebenfalls erfasst sind Gesellschaftsanteile an Gesellschaften, die selbst Immobilien halten, BFH vom 07.03.1996 – IV R 2/92, BStBl. 1996 II 369. Das basiert bei vermögensverwaltenden Gesellschaften auf § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO, wonach eine anteilige Zurechnung der Vermögenswerte erfolgt. Bei gewerblich tätigen Personengesellschaften verdränkt die Einheit der Personengesellschaft nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 1. HS EStG die Anwendung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO, der in diesen Fällen die Grundlage der Zurechnung bildet, BFH vom 28.11.2002 – III R 1/01, BStBl. 2003 II 250. Erfolgt die Veräußerung eines Vermögenswertes auf Ebene einer Personengesellschaft, an der die steuerpflichtige Person beteiligt ist, richtet sich die steuerliche Beurteilung der Veräußerung zuerst einmal nach den Verhältnissen der Personengesellschaft. Soweit die Gesellschaft bei der Besteuerung des Gesellschafters Berücksichtigung findet, ist auf die Anzahl der von der Gesellschaft gehaltenen Objekte abzustellen, BFH vom 28.11.2002 – III R 1/01, BStBl. 2003 II 250.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung bestimmt sich die Frage der Zurechenbarkeit abstrakt danach, ob der Steuerpflichtige zu mehr als 10 % an einer Immobiliengesellschaft beteiligt ist oder der Wert der Beteiligung mehr als EUR 250.000 beträgt, BMF vom 26.03.2004, BStBl. 2004 I 434. Diese Ansicht war bereits Gegenstand der Verlautbarung BMF vom 20.12.1990, BStBl. 1990 I 884. Soweit die typisierende Ansicht der Finanzverwaltung keine Anwendung findet, bedarf es des Rückgriffs auf die Grundsätze der 3-Objekt-Grenze sowie der allgemeinen Definition des Gewerbebetriebes.